標題:論建筑物區分所有權
論建筑物區分所有權

[摘 要] 建筑物區分所有權制度是近現代社會發展起來的一項新型不動產所有權制度,是經濟高度發展和城市化進程的產物。2007年10月我國第一部《物權法》開始施行,在第六章中正式和全面確立了我國建筑物區分所有權制度,并就其權利內容、權利性質以及權利的救濟方式等各方面問題做出了詳細規定,此制度的實施,具有很強的實用性和理論研究價值。建筑物區分所有權由三個基本要素構成:專有所有權、共有所有權、成員權,三者緊密相連,共同構成現代建筑物區分所有權的完整內容。本文結合《物權法》中關于建筑物區分所有權的相關規定,結合我國的實際情況,以《論建筑物區分所有權》為題進行論述。
[關鍵詞] 建筑物區分所有權;專有權;共有權;成員權

[Abstract] Ownership of building system of modern social development is a new ownership system, economic development, and is the product of urbanization. October 2007, Chinas first start of the property law in chapter 6, formal and comprehensive established China building, and the system of ownership of property rights, rights and remedies of the rights to all aspects of the problem, and the detailed regulations system implementation, and has a strong practical and theo ……(快文網//www.gfnty.icu省略1333字,正式會員可完整閱讀)…… 
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  • 物區分所有權作為不動產所有權予以規制。筆者認為,建筑物區分所有權是一種特殊的復合性不動產所有權。
    1、建筑物區分所有權是一種不動產物權
    物權,是指權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利。[ 《中華人民共和國物權法》第2條第3款.]對于建筑物區分所有權來說,主體是區分所有權人,客體是可獨立使用的空間,內容是區分所有權人的權利義務關系。所謂不動產是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。[ 王利明.中國物權法教程【M】.北京:人民法院出版社2007年5月.第19頁.]包括土地以及房屋、林木等地上定著物;所謂動產就是指不動產之外的物,是指在性質上能夠移動,并且移動不損害其經濟價值的物。[ 同上注.]不動產的區別主要在于:①是否可以移動;②移動是否在經濟上合理;③是否附著于土地。雖然隨著現代科學技術的發展,建筑物也可以移動,但這將耗資巨大,同時也會影響建筑物的經濟價值。
    2、建筑物區分所有權是一種所有權
    所有權,是指所有人依法享有的對其財產進行占有、使用、收益和處分的權利。所有權是所有人在法律規定的范圍內所享有的一種獨占地支配權。所有權是一種完全物權,從積極方面對物有為各種行為的權能,如占有、使用、收益和處分,在消極方面有排除他人干涉的權能。物權的全部權能是無法同時利用的。物權完全與不完全之區別在于:在不違反客觀規律的前提下,完全物權人可從物權的全部權能中,任意選擇利用方式;而限定物權人只能從物權的部分權能中,任意選擇利用方式。所有權的本質是權利人全面支配所有物的意志的實現自由。[ 李錫鶴.民法基本理論若干問題人民出版社【M】.2007年4月.第181頁.]支配,是指主體對客體的一種自由作用,即主體可在客體上實現自己的意志,行使權利就是權利主體支配權利客體。完全物權反映了財產的歸屬關系,不完全物權反映了財產的利用關系。這意味著所有權反映所有物和所有人的歸屬關系,是歸屬權的下位概念,是物的歸屬權。建筑物區分所有人在不違反客觀規律的前提下,可在對專有部分的占有、使用、收益和處分等全部支配方式中任意選擇支配方式,而共用部分的共有權是專有部分所有權所派生的,因此建筑物區分所有權是一種所有權。
    綜上,建筑物區分所有權是一種不動產所有權。
    (三)建筑物區分所有權的特征
    作為一項復合型的物權,建筑物區分所有權與一般的不動產物權也有許多共同點,但它與一般不動產物權的區別也是很明顯的,建筑物區分所有權不同于傳統的不動產所有權,具有以下法律特征:
    第一,建筑物區分所有權具有整體性和不可分割性。由于建筑物是一個不可分割的整體,建筑物區分所有權也是一個整體,它是一個權利的集合體。建筑物區分所有權的三項要素必須結為一體,不可分離。于轉讓、處分、抵押、繼承時,均應將此三者視為一體為之,不得保留其一或其二而轉讓、抵押其他權利。同時,他人在受讓區分所有權時,亦必須同時取得專有所有權、共用部分持分權及成員權三種權利?!段鍶ǚā返諂呤豕娑?,業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。正是建筑物區分所有權整體性和不可分割性的體現。
    第二,復合性。建筑物區分所有權由權利人對建筑物專有部分的專有權、對建筑物共用部分的共有權及成員權三項權能復合而成;而傳統的不動產所有權的構成是單一的,權利主體只是享有占有、使用、收益、處分的權利。對建筑物專有部分的專有權,包括權利主體對專有部分的占有、使用、收益、處分等各項權能;對建筑物共用部分的共有權,包括使用、收益和單純的修繕改良等項權能??杉?,建筑物區分所有權的權能是比傳統的不動產所有權的權能高一層次的權能?!段鍶ǚā返諂呤豕娑ㄒ抵鞫越ㄖ錟詰淖≌?、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,也正體現建筑物區分所有權的復合性。
    第三,專有權在整個權利中的主導性。建筑物區分所有權中的專有權,是指區分所有人對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。傳統的不動產所有權雖有“從物隨主物”的原則,但不像專有權那樣具有主導性。在建筑物區分所有權的結構中,專有權是主導性權利,區分所有權人取得了專有權就意味著同時取得共有權及成員權,專有權的變動必將引起共有權及成員權的變動;專有權的大小決定共有權及成員權(如表決權)的大小;只對專有權進行登記,而共有權及成員權則不單獨登記?!段鍶ǚā返諂呤惶豕娑ㄒ抵鞫云浣ㄖ鎰ㄓ脅糠窒磧姓加?、使用、收益和處分的權利?!段鍶ǚā返諂呤踔卸員砭鋈ǖ墓娑ㄎ壩Φ本ㄓ脅糠終冀ㄖ鎰苊婊種隕系囊抵髑藝甲莧聳種隕系囊抵魍狻???梢鑰闖鱸誚ㄖ鍇炙械母饗釗ɡ?,專有部分的所有權居于主導地位,其他權利都是由專有部分的權利所決定的,專有權在整個建筑物區分所有權中的主導地位不容質疑。
    第四,權利主體身份的多重性和客體的復雜性。建筑物區分所有權由專有部分的專有權、共用部分的共有權及成員權三項權能復合而成,因此,區分所有權人具有多重身份,即專有所有權人、共有所有權人以及成員權人。而傳統的不動產所有權權利主體身份單一,要么是所有權人要么是共有權人。建筑物區分所有權的客體為區分所有建筑物上的一部分,必須包含有獨立用途的專有部分和全體或部分共用的共用部分,而其共用部分是不能在實際上進行明確區分的。建筑物區分所有權的此項特征正是權利復合性的派生。
    二、專有權
    (一)專有權的概念和特征
    所謂專有部分所有權,簡稱為專有權,是指區分所有人對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。專有所有權在建筑物區分所有權結構中居于主導地位。我國《物權法》第71條規定:“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益?!?建筑物區分所有權人的專有權有以下特征:
    1、專有部分所有權具有所有權的效力。建筑物區分所有權人具有同一般所有權人相同的權能,即占有、使用、收益和處分其專有部分[所謂專有部分,是指具有構造上及使用上的獨立性,并能夠成為分別所有權客體的部分]。從這個意義上來說,專有權本質上仍然屬于所有權。
    2、專有權的標的物范圍要由法律嚴格規定。一般所有權的客體是特定的動產或不動產,而專有權的客體不可能是獨立的不動產。作為建筑物區分所有權的專有權,應該具備:四周上下均為封閉的建筑空間、該建筑空間能自成一單元且具有 ……(未完,全文共8637字,當前只顯示3465字,請閱讀下面提示信息。收藏論建筑物區分所有權

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